見えない維持費と定期的な管理の手間が大きな負担になる

空き家の維持費は、固定資産税だけではありません。実際にかかる費用を並べてみると、その総額に驚く方がほとんどです。

金額そのもの以上に効いてくるのが、時間と気力のコストです。千葉市内から車で片道1時間の実家に、月一回通う。往復2時間、作業に2〜3時間。これが10年続けば、休日の相当な部分が実家の管理に消えていく計算になります。しかも管理する人は多くの場合、40代から60代。仕事と子育て、あるいは親の介護と重なる世代です。

✓ ポイント：維持費を考えるときは、現金の支出だけでなく「自分の時間の値段」も足して計算してみてください。年間の管理時間に自分の時給をかけると、多くのケースで税金より大きな数字が出てきます。判断を先送りしている期間は、その分だけ払い続けている、ということになります。

放置によって高まる「空き家リスク」と固定資産税の増加

空き家を放置した場合、税負担が大きく変わる可能性があります。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」の対象となり、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）では固定資産税の課税標準が6分の1に、それを超える部分は3分の1に軽減されています。ところが、この特例が外れる制度が整備されました。

2023年に改正された空家等対策特別措置法では、従来の「特定空家」に加えて「管理不全空家」という区分が新設されています。窓ガラスが割れている、雑草が繁茂している、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある——そうした状態で市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となります。つまり、軽減が外れることで土地部分の固定資産税負担が大きく増える可能性があるわけです。なお実際の税額は負担調整措置などが関わるため、単純に何倍と計算できるものではありません。

税金以外のリスクも軽視できません。

• 不審者の侵入や放火の対象になりやすい
• 老朽化した屋根材や外壁が飛散し、近隣や通行人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性がある
• ゴミの不法投棄、害虫・害獣の発生
• 建物の倒壊による事故で、管理責任を問われる可能性がある

さらに2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料の対象となります。「名義は親のまま、とりあえず放置」という選択は、以前より明確にリスクを伴うようになりました。

✓ ポイント：空き家の放置は「何もしない」ではなく「リスクを取り続ける」という積極的な選択です。遠方に住んでいる場合は、実家の状態変化に気づきにくく、結果として管理不全の状態が進んでしまうことがあります。年に一度は建物の外観と敷地の状態を確認しておく習慣を持ちたいところです。

出典：固定資産税：住宅用地とその特例について｜千葉市

使う予定がないなら「売却」し、老後の資金や生活費に変える

当社への相談では、売却を検討される方が多く見られます。維持費と管理の手間から解放され、まとまった資金が手元に入るため。相続人が複数いる場合、現金化すれば分割もしやすくなります。

売却を検討するうえで押さえておきたいのが、税制の優遇です。相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があります。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人の数が3人以上の場合は控除額が2,000万円となります。

ただし、この特例は相続した空き家なら必ず使えるものではありません。主な要件として、次のような条件が定められています。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンションは対象外）
• 相続開始の直前において、被相続人が原則として一人で住んでいたこと
• 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住のいずれにも使っていないこと
• 譲渡価額が1億円以下であること

適用期限も定められているため、制度が使えるうちに動けるかどうかで手取り額が変わるという点は意識しておきたいところです。

売却の主な手段は次の2つです。

• 仲介：市場価格に近い金額を狙える。ただし買主が見つかるまで時間がかかる
• 買取：不動産会社が直接購入する。価格は市場相場より下がる傾向があるが、条件が合えば短期間で現金化しやすい

残置物の処分や、生前に認知症となり売却や管理の判断が進まないまま相続を迎えたケースなど、事情が複雑な場合ほど、手続きに慣れた会社を選ぶ意味が大きくなります。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

リフォームして「自分が住む（住み替え）」または賃貸に出す

実家に価値を見出し、住み継ぐ選択です。千葉市や四街道市は都心へのアクセスを保ちながら、庭付きの一戸建てにゆとりを持って住める地域。今のマンションを売って実家に移り住む、という住み替えは、住居費を抑えつつ生活の質を上げる現実的な手段になります。

賃貸に出す道もあります。ただし、築30年を超える木造住宅を貸すには耐震補強や水回りの刷新が必要になることが多く、初期投資は数百万円規模。空室期間や修繕対応も所有者の責任です。賃貸は「不労所得」ではなく、事業として採算を見る対象と考えたほうが判断を誤りません。

建物を解体して「更地」にし、土地として活用する

建物の傷みが激しく、買い手がつきにくいケースでは、解体して土地として売る、あるいは駐車場などに活用する方法があります。更地は建物付きより買主の層が広がり、売却期間が短くなる傾向があります。

注意したいのは、税負担のタイミングです。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で判定されるため、住宅を取り壊して翌年1月1日時点で住宅用地に該当しない場合、原則として住宅用地特例の対象外となり、翌年度から土地の固定資産税・都市計画税が上がる可能性があります。建替え中など一定の要件を満たす場合には例外もあります。売却の見通しを立てないまま解体だけ先行させると、税負担だけが増えて動きが取れなくなりかねません。

✓ ポイント：3つの選択肢は「どれが得か」ではなく「自分の生活にどれが噛み合うか」で選ぶものです。売却は現金と自由、住み替えは住まいと思い出、更地は流動性を手に入れる代わりに、それぞれ別のものを手放します。何を優先したいのかを家族で言葉にしておくと、判断はぐっと速くなります。

出典：住宅用地に対する課税標準の特例措置｜四街道市

売却を選んだケース：維持費の悩みから解放され、将来の安心を手に入れた

四街道市の実家を相続した50代の男性。都内在住で、月一回の管理に往復3時間をかけていました。「売るのは親不孝な気がする」と2年ほど迷ったものの、ご自身の定年が見えてきたタイミングで決断されています。

築40年の建物は解体を前提とした土地としての評価になりましたが、駅からの距離と敷地の形が良く、想定より早く買主が決まりました。売却資金は住宅ローンの繰り上げ返済に充てられたとのこと。「毎月あの家のことを考えていた時間が戻ってきた」と話されていたのが印象に残っています。

住み替えを選んだケース：実家を改修し、思い出を残しながら快適に暮らす

千葉市内のご実家を相続した40代のご夫婦は、住み替えを選びました。マンションを売却し、その資金で実家の耐震補強と水回りのリフォームを実施。子ども部屋になったのは、かつてご主人が使っていた部屋でした。

決め手になったのは、建物の構造がしっかりしていたこと。このケースでは、改修費用が新築費用の3分の1程度に収まる見込みが立ち、感情ではなく数字で判断できたといいます。「残したい」という気持ちを実現できるかどうかは、建物の状態という現実に左右される——この事例が示しているのは、そういうことでした。

放置してしまったケース：草むしりと税金の支払いに追われ、負担だけが残った

一方で、判断を保留し続けた例もあります。千葉市内の実家を兄弟3人で相続したものの、誰が主導するかが決まらないまま5年が経過。その間、庭木は隣家に越境し、雨漏りで室内が傷み、近隣から市に苦情が入りました。

最終的に売却へ動いたときには、建物にはほとんど値がつかず、解体費用を差し引いた手取りは当初の想定を大きく下回っていました。5年分の固定資産税と管理費用を含めれば、実質的な負担はさらに膨らみます。遺産分割協議が進まない不動産は、価値が残っていても、維持費や劣化リスク、売却機会の損失が積み上がりやすいのだと痛感した一件でした。

✓ ポイント：3つのケースを分けたのは、家の良し悪しではなく「意思決定のタイミング」でした。売却も住み替えも、建物に価値が残っているうちだからこそ選べた道です。迷っている状態そのものにコストが発生している、という視点を持っておくと、動き出す踏ん切りがつきやすくなります。なお、相続登記が未了のままだと、売却の手続きそのものが前に進みません。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ&A｜法務省

自身のライフプランや老後の生活スタイルに合っているか

まず自分に問いかけたい項目を挙げます。

• 10年後、20年後、自分はどこに住んでいたいか
• 実家がある千葉市・四街道市エリアで、通勤や通院、買い物が成り立つか
• 子どもが将来この家を引き継ぐ可能性はあるか（本人に確認したか）
• 老後資金として、いくらの現金が必要か
• 兄弟姉妹との間で、方針の合意は取れているか

特に見落とされがちなのが、最後の項目です。相続人が複数いる場合、一人が動いても手続きは進みません。方針を決める前に、まず全員で話す場を作ることが最短ルートになります。

建物の状態や立地（最寄り駅へのアクセスや周辺環境）を客観的に評価する

続いて、家そのものの評価です。ここは感情を挟まず、事実だけを並べます。

接道条件や市街化調整区域の指定は、再建築の可否を左右する重要な要素です。「土地があるから何とかなる」と考えていたら、建て替えができない土地だった——このパターンは決して珍しくありません。

✓ ポイント：建物の評価は、素人判断でおおよその見当をつけるより、複数社の査定や現地調査を受けたほうが判断材料を得やすくなります。査定を受けたからといって売却が確定するわけではありません。判断材料を無料で手に入れられる機会、くらいに考えておくと気楽に活用できます。

一人で抱え込まず、地域の不動産事情に詳しい専門家に相談する

不動産の相続には、登記、税金、残置物の処分、遺産分割協議と、性質の異なる手続きが絡み合います。司法書士、税理士、不動産会社、解体業者——それぞれに個別で当たっていくのは、働きながらでは現実的に難しい作業です。

千葉不動産相続あんしん窓口（センチュリー21あさひアーバン）では、千葉市・四街道市を中心に、相続したご実家や空き家の売却と手続きをお手伝いしています。税務・登記の個別判断は提携する税理士・司法書士と連携しながら、介護や認知症といった事情を抱えたご家族の相続売却から、売却、残置物処理まで、相談窓口をまとめられる点が特徴です。

地域に根ざした会社を選ぶ意味は、相場観の精度にあります。同じ千葉市内でも、区や最寄り駅、さらには通学区によって買主の動きは変わります。エリアの実勢を日々見ている人間の目は、机上の査定額を補う、有力な判断材料になります。

出典：千葉市・四街道市の不動産相続なら｜千葉不動産相続あんしん窓口

早めの行動が、将来の安心とゆとりある生活につながる

実家をどうするかという問題に、期限はありません。だからこそ後回しになり、気づけば選択肢が減っている。これが多くのご家族がたどる道筋です。

逆に言えば、動き出しさえすれば、選べる道はまだ複数あります。売る、住む、貸す、更地にする。どの選択をするにせよ、その決断は「親が遺してくれたものを、自分の人生にどう活かすか」という前向きな問いへの答えになるはずです。

✓ ポイント：相談は、方針が決まってからするものではありません。むしろ決まっていない段階でこそ意味があります。「売ると決めたわけではないが、いくらになるか知りたい」——その入口から始めた方が、結果的に納得のいく結論にたどり着いています。千葉市・四街道市周辺で実家の将来に迷っているなら、まずは現状の把握から始めてみてください。