無料相談【かしこく住み替えたい】住み替え
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目次
新居へスムーズに住み替えたい方へ
住み替えの方法がわからない、売却と購入どちらから進めるべきか迷っているという方はぜひこちらのページをご覧ください。ここではスムーズに住み替えするために必要な考え方、住替えで適用できる特例、売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリット、かかる費用などをご紹介していきます。
スムーズに住み替えするために
住み替えには「旧居の売却」と「新居の購入」という2つの取引が必要です。計画的に進めないと「仮住まいの準備」「複数回の引越し」「二重ローン」などの余計な支出が増えてしまいます。
こうした支出をなるべく抑え、住み替えをスムーズに行うためにはご自身の状況を踏まえた上で「売り」と「買い」のタイミングを見極めることが大切です。
かしこく節税できる！住み替えの特例について
住み替え時の売却で利益が出た場合、それに対して税金が発生します。新居の購入や新生活の資金が必要なタイミングですから、余計な支出は抑えたいものです。実は住み替え時に特定の条件を満たすことで、特例や控除を適用させて節税できるのをご存知でしょうか。
住み替えの特例を活用してかしこく節税する方法をご紹介します。
「買い替え特例」「住宅ローン控除」…特例があるのをご存じですか？
- 所有期間によって譲渡所得の税率が異なります
譲渡所得は不動産の所有期間によって税率が変わります。所有期間が5年超であれば「長期譲渡所得」となり20.315％ですが、5年以下の「短期譲渡所得」では39.63％で20％近く高くなってしまいます。売却予定の不動産をどれくらい所有しているのかまずは確認しましょう。 - 住み替え時に覚えておきたい3つの特例（3,000万円の特別控除、軽減税率の特例、買い替えの特例）
住み替え時には3つの特例を活用できる可能性があります。
| 3,000万円の特別控除の特例 | マイホーム売却時に譲渡所得から最高で3,000万円まで控除を受けられる。特定の要件をすべて満たす必要がある |
|---|---|
| マイホームを売った時の軽減税率の特例 | 所有期間が10年を超えるマイホームの売却で要件を満たすことができれば低い軽減税率が適用される。 |
| 居住用財産の買い替えの特例 | 現在のマイホームを売却し新居を購入する場合、一定の要件のもとで譲渡益への課税が繰り延べできる |
- 住宅ローン控除の注意点
個人が住宅ローンを利用してマイホームの購入やリフォームをする場合、所得税から控除が受けられます。買い替え時の新居にも利用可能であるため、節税したい方はぜひ確認しましょう。
ただし適用要件として、「居住した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと」があるため、「3,000万円の特別控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは併用できない点にご注意ください。
住みながら売る？空き家にしてから売る？最適なのはどっち？
「売り先行」と「買い先行」とは
住み替えは不動産売却と購入という2つの取引を行わなくてはいけません。どちらも金額の大きなお取引であり、「高く売って納得できる家を買う」ためには相応の手間が必要となります。
一般的に住み替えは売却を優先する「売り先行」と購入を優先する「買い先行」、それらを同じタイミングで進める「同時進行型」の3つのパターンがあります。支出を抑えスムーズな住替えをするならば「同時進行型」を目指すのがおすすめです。
売り先行は先に売却代金を受け取れるため資金計画が立てやすく高く売りやすいメリットがあるものの、新居の購入が遅れれば仮住まいを用意しなければならないのがデメリットです。
一方で買い先行では時間をかけて新居探しができるメリットがあるものの、資金調達のために売却を急ぐ必要があるため売却額が安くなりやすいデメリットがあります。さらに、売却が長引くと旧居と新居で住宅ローンの二重支払いが発生することもデメリットです。
住み替えでは売り・買いどちらかに偏りすぎるとメリットよりもデメリットの方が大きくなり、無駄な支出が増えてしまいます。なるべくリスクを抑えスムーズに住み替えるためにも、できる限り売り・買い同時進行で進めるようにしましょう。
住み替えにかかる費用
住み替えは不動産の売却と購入という2つの取引を行います。それぞれ仲介手数料を始めとした各種費用・税金がかかりますので、事前に把握して資金計画に組み込んでおくと資金繰りに焦らずに済みます。
実際に住み替え時の「売却」「購入」でどのような費用がかかるのか表でまとめましたのでご覧ください。
住み替えをする上でまず立てておきたいのが資金計画です。家の売却と家の購入それぞれに費用がかかり、さらに諸経費も必要となりますので事前に把握して計画に組み入れておきましょう。具体的にそれぞれいくらかかってくるのかまとめてご紹介いたします。
家売却時にかかる費用
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 費用項目 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| ①仲介手数料 | 不動産会社が買い手を見つける仲介業務の報酬として払う費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| ②印紙税 | 売買契約時に作成される契約書や領収証に課税される税金 | 売却価格が100万円超～５億円以下の場合、売買価格により税額が決定（1,000円～6万円） |
| ③抵当権抹消費用 | ローン完済後に抵当権を抹消するための費用 | 1本につき約1万～2万円 |
| ④所得税・住民税 | 住居を売って得た譲渡与所得（※）に対して課せられる税金 |
売却した年の1月1日時点での保有期間によって税率が異なる
|
| ⑤その他 | その他住み替えにかかる費用 | 引っ越し費用等 |
家購入時にかかる費用
| 物件の種類 | 物件価格（万円） |
|---|---|
| 分譲マンション | 4,577 |
| 中古マンション | 2,819 |
| 注文住宅 | 3,971 |
| 分譲戸建て住宅 | 3,933 |
| 中古戸建住宅 | 2,814 |
（参考：平成30年度国土交通省）
諸経費
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 費用項目 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| ① 仲介手数料 | 中古物件の場合、不動産会社が物件を見つける仲介業務の報酬として払う費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
| ② 収入印紙 | 新居購入の取引を証明する書類にかかる費用 | 売買価格により決定 |
| ③ 融資事務手数料 | 金融機関から住宅ローンを借りるときに支払う手数料 | 融資額×2％＋消費税（金融機関により異なる） |
| ④ 所有権移転登記費用 | 購入した物件の所有権を自分へ移すためにかかる費用 | 例）3,000万円戸建てで30～40万前後(物件による) |
| ⑤ 抵当権設定登記費用 | 住宅ローンで購入した新居に金融機関の担保権利を設定する費用 | 融資額3,000万円で3万円＋報酬 |
| ⑥ その他 | 住み替え後に支払う税金、新居の維持費用 | 固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金の清算金や引っ越し費用など |
トラブルなく円滑に住み替えたい！なら、検討中の段階でも一度お話ください
住み替えは家の売却と購入という2つの不動産取引を行います。実際に進めてみると大変なことも多く、お客様にかかる負担も大きなものです。また、売却・購入どちらかに偏って進めてしまうと余計な支出が増えて資金繰りが苦しくなる可能性もあります。
「トラブルなくスムーズな住み替えをしたい」とお考えでしたらぜひ当社にご相談ください。もちろんご検討中でも大歓迎です。当社スタッフがささいなお悩みでも丁寧にお伺いいたします。