相続開始から完了までの5つのステップ

相続が発生した際の基本的な流れは以下の通りです。

ステップ1：遺言書の確認と相続人の特定
まず、被相続人（亡くなった方）が遺言書を残していないか確認します。遺言書がある場合は、その内容に従って手続きを進めることになります。遺言書がない場合は、法定相続人を特定し、戸籍謄本などで相続関係を明らかにする必要があります。

ステップ2：相続財産の調査と財産目録の作成
不動産、預貯金、株式、負債など、すべての相続財産を調査し、リスト化します。不動産については、固定資産税の納税通知書や登記簿謄本で詳細を確認できます。負債も含めて正確に把握することが重要です。

ステップ3：遺産分割協議
相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。合意した内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・押印します。この協議書は、後の相続登記や売却手続きで必要になる重要な書類です。

ステップ4：相続登記（名義変更）
不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。2024年4月から義務化されており、怠ると過料が科される可能性があるため、早めの対応が求められます。

ステップ5：売却・賃貸など次のステップへ
相続登記が完了すれば、不動産を自由に売却・賃貸できる状態になります。住み替えやバリアフリー住宅への移行を検討している場合も、このタイミングで具体的な計画を立てられます。

期限がある手続きの確認

相続には法律で定められた期限がある手続きもあります。特に重要なのは以下の2つです。

• 相続放棄：相続開始を知った日から3ヶ月以内
  負債が多い場合などは、家庭裁判所で相続放棄の手続きが可能です。期限を過ぎると原則として相続を承認したとみなされます。なお、相続財産や負債の全体像が3か月以内に把握できない場合などには、家庭裁判所に申し立てることで、この3か月の熟慮期間を延長してもらえるケースもあります。
• 相続税の申告：相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
  相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合、相続税の申告と納税が必要です。

✓ ポイント

相続手続きは複雑に見えますが、全体の流れを把握し、期限のある手続きを優先的に進めることで、着実に前進できます。特に相続放棄と相続税申告は期限が厳格なため、早めに税理士や司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。

参考： 相続の承認又は放棄の期間の伸長｜裁判所

2024年4月からの義務化について

不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が課されています。正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めの対応が必要です。

なお、この相続登記の申請義務は、2024年4月1日より前に発生していた相続にも原則として適用されます。施行日前に相続により不動産を取得していたものの、まだ相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

必要書類と申請先

相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。

申請先は千葉地方法務局となります。千葉市・四街道市の不動産登記の管轄は以下の通りです。

• 千葉市（中央区・花見川区・稲毛区・若葉区・緑区・美浜区の全域）
  → 千葉地方法務局（本局）
• 四街道市
  → 千葉地方法務局 佐倉支局

専門家（司法書士）への依頼メリット

相続登記は自分で行うことも可能ですが、書類の収集や法的要件の確認など専門知識が必要な場面が多く、司法書士に依頼する方が確実です。

専門家に依頼するメリットは以下の通りです。

• 必要書類の漏れや不備を防げる
• 複雑な相続関係（相続人が多数、海外在住者がいるなど）でもスムーズに対応
• 平日に役所へ行く手間が省ける
• 法的リスクを回避できる

費用は一般的に5万円〜10万円程度が相場ですが、案件の複雑さによって変動します。時間とストレスを大幅に削減できることを考えると、費用対効果は高いと言えるでしょう。

✓ ポイント
相続登記は義務化されたことで、もはや「後回しにできない手続き」となりました。千葉市・四街道市で相続不動産を承継する際は、管轄の法務局を確認し、早めに司法書士へ相談することで、手続きの負担を最小限に抑えられます。

参考： 相続登記の申請義務化について｜法務省

参考： 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧｜千葉地方法務局

売却のタイミングと流れ

相続登記後、すぐに売却を進めることができます。むしろ、空き家のまま放置すると維持管理費がかさむため、売却を決めているなら早めの行動が有利です。

売却の基本的な流れは以下の通りです。

1. 不動産会社の選定：複数社に査定を依頼し、比較検討
2. 査定と価格決定：市場相場を踏まえた適切な売り出し価格の設定
3. 媒介契約の締結：専任媒介、一般媒介など契約形態の選択
4. 売買契約の締結：買主が見つかれば、売買契約を結ぶ
5. 決済・引き渡し：残代金の受領と同時に物件を引き渡し、所有権移転登記を実施

相続不動産特有の税金対策

相続不動産を売却する際、知っておきたい税制優遇措置がいくつかあります。

譲渡所得税の特例

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。しかし、以下の特例を活用すれば税負担を軽減できます。

• 取得費加算の特例：相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できる（相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件）
• 空き家の3,000万円特別控除：一定の要件を満たす空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋およびその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合、控除額は2,000万円が上限となります。昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続開始後に誰も住んでいないこと、譲渡価額1億円以下であることなど、詳細な要件があります。

相続税の基礎控除

相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下であれば、相続税はかかりません。また、配偶者は配偶者控除により、法定相続分または1億6,000万円のいずれか多い金額まで相続税が非課税となります。

古い実家の売却課題

築年数が経過した実家を売却する場合、「リフォームしてから売るべきか、そのまま現状渡しで売るべきか」という判断が必要です。

リフォームすべきケース

• 内装や設備が極端に古く、現状では買主がつきにくい場合
• リフォーム費用を上回る価格上昇が見込める場合

現状渡しがおすすめのケース

• 買主が自分好みにリノベーションしたいと考える層をターゲットにできる場合
• リフォーム費用を回収できる見込みが薄い場合
• 更地にして土地として売却する方が有利な場合

市場動向や立地条件を踏まえ、不動産会社の意見を参考にしながら判断することが重要です。千葉市・四街道市のエリア特性によっても、最適な戦略は異なります。

✓ ポイント
相続不動産の売却では、税制優遇措置を最大限活用することで手取り額を大きく増やせます。特に「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円控除」は期限があるため、売却を検討している場合は早めに税理士や不動産会社へ相談し、最適なタイミングを見極めることが大切です。

参考： No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

参考： No.4152 相続税の計算｜国税庁

エリアごとの市場価値

千葉市は6つの区に分かれており、それぞれに特徴があります。

• 中央区：千葉駅を中心に商業施設が集積。利便性が高く、需要も安定
• 花見川区：住宅街が多く、ファミリー層に人気
• 稲毛区：文教エリアとして知られ、落ち着いた住環境が魅力
• 若葉区：緑が多く、比較的広い土地を確保しやすい
• 緑区：自然環境に恵まれ、のびのびとした暮らしを求める層に支持される
• 美浜区：海沿いのベイエリアとして、マンション需要が高い

四街道市は、千葉市に隣接し、JR総武本線で都心へアクセス可能な住宅都市です。戸建て住宅が多く、ファミリー層や定年後の住み替え層からの需要があります。

地域の専門家（不動産会社)選び

相続不動産の売却では、地域に精通した不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。

大手不動産会社の強み

• 全国的なネットワークと豊富な顧客データベース
• 広告力・集客力が高い
• 転勤などで広域から買主を探す場合に有利

地元不動産会社の強み

• 地域の相場や市場動向に精通
• 地元の買主とのつながりが深い
• きめ細かい対応と柔軟な提案が期待できる

相続案件に強い不動産会社や、空き家バンクを活用している会社を選ぶと、よりスムーズに進められます。千葉不動産相続あんしん窓口（センチュリー21あさひアーバン）のように、相続不動産の売却に特化したサポート体制を持つ会社であれば、登記・税金・残置物処理まで一貫して対応してもらえるため安心です。

住み替え・バリアフリー検討層へのアドバイス

70代で配偶者を亡くし、子どもも県外にいる方や、親から相続した実家を売却して住み替えを検討している方にとって、売却益を次の住まい購入資金に充てる資金計画が重要です。

売却前に以下を検討しましょう。

• 売却予想価格と手取り額（税金・諸費用を差し引いた金額）の試算
• 新居購入の予算とバリアフリー設備の費用
• 住宅ローンの可否と返済計画

不動産会社や金融機関と連携しながら、総合的な資金シミュレーションを行うことで、安心して次のライフステージへ進めます。

✓ ポイント
千葉市・四街道市で相続不動産を売却する際は、エリア特性を踏まえた戦略と、地域に精通した専門家の活用が成功のカギとなります。住み替えやバリアフリー住宅への移行を検討している場合は、売却と購入を一体的に考え、綿密な資金計画を立てることが欠かせません。